Покупка земли для строительства дома во все времена требовала немалых денежных затрат. В то же время землю в Украине можно получить и бесплатно. Что нужно знать украинцу, чтобы воспользоваться своим правом на приватизацию земли?

Земельном кодексе Украины (ЗКУ) отношения граждан c государством (территориальными общинами) в связи с бесплатной передачей им земли определяются как "бесплатная приватизация".

Сам термин "приватизация" в земельном законодательстве не определен. Но из формулировок, данных в других законодательных актах (законы Украины "О приватизации государственного имущества", "О приватизации государственного жилищного фонда"), а также из его употребления в нормативных актах можно сделать вывод, что под приватизацией понимается передача гражданам или юридическим лицам имущества, принадлежащего государству или территориальным общинам. Приватизация различных видов имущества регулируется отдельными законами: имущества государственных предприятий – Законом Украины "О приватизации государственного имущества", небольших государственных и коммунальных предприятий – Законом Украины "О малой приватизации", жилья – Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда". И если законодательство, регулирующее приватизацию имущества государственных предприятий, предусматривает отдельные правовые процедуры как для бесплатной, так и для платной приватизации, то в земельном законодательстве платная приватизация как особый способ приобретения земли вообще не предусмотрена. Любое другое, отличное от приобретения в рамках процедуры бесплатной приватизации, приобретение земли определяется как купля-продажа земли у государства или местной общины и осуществляется в общем порядке, предусмотренном для покупки государственной или коммунальной земли.

Сколько земли положено бесплатно.

Закон (пп. в), г) и ґ) п. 1 ст. 121 ЗКУ) предусматривает, что для строительства дома гражданам Украины полагается:

• на землях, отведенных для садоводства, – до 0,12 га;

• на участках, предназначенных для индивидуального дачного строительства, – не более 0,10 га;

• на приусадебных участках (отведенных для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений): не более 0,25 га – в селах, не более 0,15 га – в поселках и не более 0,10 га – в городах.

Гражданин может приватизировать несколько участков – по каждому виду целевого назначения земли (п. 4. ст. 116 ЗКУ). И если он, к примеру, использовал свое право на приватизацию земли, отведенной для садоводства, то может получить еще и участок, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома.

Как осуществляется приватизация земельного участка?

Порядок приватизации земли различен в зависимости от того, находится участок в пользовании гражданина на момент начала приватизации или нет. Участок может находиться в пользовании в нескольких случаях.

1. Гражданин является собственником жилого дома, построенного на земле, выделенной для строительства еще в советские времена. В этом случае не имеет значения, является ли собственником дома тот, кому выделялся участок, или же домом владеет лицо, получившее его по наследству, вследствие покупки или дарения. Если с того момента, когда в Украине было установлено право бесплатной приватизации земли (с 15.03.1991 г.– с даты вступления в силу Земельного кодекса Украины от 18.12.1990 г.), собственник жилого дома правом его приватизации не воспользовался, считается, что земля находится в его пользовании.

2. Гражданин является членом садового или дачного кооператива (товарищества). И участок был выделен этой структурой в порядке, установленном уставом.

3. Участок находится в фактическом пользовании гражданина, но у него нет никаких документальных свидетельств, подтверждающих право собственности. Такое бывает в случаях, когда гражданин, например, осуществил самовольное строительство на земле, не отведенной ему для этой цели.

Условие приватизации земельного участка, находящегося в фактическом пользовании: срок добросовестного, открытого и непрерывного пользования таким участком должен составлять не менее 15 лет. В этом случае у фактического пользователя появляется право получить используемый им участок по праву приобретательской давности (набувальної давності). Это предусмотрено ст. 119 ЗКУ. Размер земли, которую можно получить на основании приобретательской давности, тот же, что и при обычной бесплатной приватизации (ст. 118 ЗКУ). Порядок получения в собственность такой земли является таким же, что и в случае "обычной" приватизации.

Порядок приватизации.

Приватизация земельных участков, находящихся в пользовании граждан, происходит в несколько этапов.

1. Подача заявления (п. 1 ст. 118 ЗКУ). Гражданин, заинтересованный в приватизации земли, подает заявление в соответствующую районную (Киевскую или Севастопольскую – городские) государственную администрацию или в сельский, поселковый или городской совет по местонахождению земельного участка. В заявлении указываются фамилия, имя, отчество заявителя, место его проживания, местонахождение земельного участка, его размер (не более максимального размера, подлежащего бесплатной приватизации согласно ст. 121 ЗКУ), основания пребывания земельного участка в пользовании.

К заявлению прилагаются копии паспорта гражданина и справки о присвоении ему индивидуального идентификационного кода.

Дополнительно к вышеуказанному к заявлению в зависимости от того, к какому случаю (см. выше) относится заявляемый случай приватизации, прилагаются копии других документов.

В первом случае – копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на жилой дом (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, зарегистрированные органами БТИ).

Во втором случае – кроме вышеупомянутых правоустанавливающих документов, потребуется справка из дачного (садового) кооператива (товарищества) о том, что заявитель является членом этой организации и что ему выделен земельный участок под определенным номером согласно схеме (плану) организации территории кооператива (товарищества), выкопировка из которой (которого) обычно прилагается к справке.

В третьем случае – доказательства, подтверждающие не менее чем 15-летнее добросовестное, открытое и непрерывное владение земельным участком.

Случаев, когда можно легко доказать право приобретательской давности, очень мало. Чаще всего такое право придется устанавливать в судебном порядке путем подачи иска об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного пользования земельным участком на протяжении не менее 15-летнего срока. Основными доказательствами в суде могут быть: свидетельские показания (например соседей), а также любые другие документы, к примеру, о покупке стройматериалов, договор подряда со строителями.

2. Принятие решения о приватизации. Оно принимается (в месячный срок) органами, в которые гражданин подал заявление о приватизации. В этом же решении обычно дается разрешение на изготовление технической документации для получения акта на право частной собственности на землю (далее – акт).

3. Изготовление технической документации. Получение акта. На этом этапе гражданин, который получил разрешение на изготовление технической документации, обращается в организацию, имеющую лицензию на проведение землеустроительных работ. Сведения о таких организациях обычно можно получить в местном отделе земельных ресурсов. Кроме того, сам отдел также имеет право проводить землеустроительные работы. Услуга по изготовлению технической документации платная. Ее стоимость, например, для Киевской области, составляет приблизительно 1000 грн за один акт. Таким образом, бесплатная приватизация оказывается не совсем бесплатной, поскольку при ее осуществлении необходимо платить за услуги, без которых приватизировать землю невозможно.

Обычно организация, которая выполняет землеустроительные работы, передает необходимые для получения акта документы в органы государственного земельного кадастра (ГЗК). Непосредственно там изготавливаются и оформляются акты. Если гражданин выдал землеустроительной организации соответствующую доверенность, эта же организация получает изготовленный и оформленный акт в органах ГЗК и передает его заказчику. Если доверенности нет, заказчик после получения уведомления о том, что акт готов, сам едет и получает его в органах ГЗК.

Когда участок не находится в пользовании.

Порядок приватизации земельных участков, не находящихся в пользовании граждан, регламентируется пп. 6–10 ст. 118 ЗКУ и тоже состоит из нескольких этапов.

1. Подача заявления (п. 6 ст. 118 ЗКУ) в районную, Киевскую или Севастопольскую городские государственные администрации или сельский, поселковый, городской совет по месту нахождения земельного участка. В ходатайстве указываются желаемый размер и целевое назначение участка.

К ходатайству прилагаются: копии паспорта заявителя и справки о присвоении ему идентификационного кода; графические материалы, на которых показано желаемое место расположения земельного участка; согласие землепользователя (в случае изъятия земельного участка, находящегося в пользовании других лиц).

2. Получение разрешения на изготовление проекта землеустройства (п. 7 ст. 118 ЗКУ).

Орган, в который подано ходатайство, рассматривает его в месячный срок и дает разрешение на изготовление про­екта землеустройства или дает мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием для отказа может быть несоответствие места нахождения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель, проектов землеустрой­ства населенных пунктов.

Проект землеустройства разрабатывается лицензированными организациями. Сведения о них можно получить в местном отделе земельных ресурсов. Кроме того, сам отдел земельных ресурсов также имеет право проводить земле­устроительные работы.

Разработка проекта землеустройства является платной услугой. Ее стоимость разная не только для различных регионов Украины. Она существенно варьируется даже в пределах одного региона. Так, например, для Киевской области, цена колеблется в пределах от 1 до 3 тыс. грн.

Необходимость платить за подготовку проекта землеустройства также развенчивает миф о "бесплатной" приватизации.

3. Согласование проекта землеустройства (п. 8 ст. 118 ЗКУ, Типовое положение о комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием землеустроительной документации; далее – Типовое положение).

Разработанный проект землеустройства подается в комиссию, которая специально создается районными, городскими в городах Киеве и Севастополе государственными администрациями или городскими советами – в городах областного значения, для согласования землеустроительной документации.

В состав комиссии входят представители (п. 13. Типового положения):

• территориального органа Госкомзема;

• органа градостроения и архитектуры;

• территориального органа Минприроды;

• органа охраны культурного наследия.

На протяжении трех недель со дня получения проекта комиссия предоставляет органу исполнительной власти или местного самоуправления заключение о согласовании проекта землеустройства или об отказе в таковом. Основанием для отказа может быть лишь несоответствие его положений требованиям закона и нормативно-правовых актов.

4. Государственная экспертиза проекта землеустройства (п. 8 ст. 118 ЗКУ, ст. 9 Закона Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации").

После согласования проекта землеустройства комиссия подает его в орган земельных ресурсов для проведения государственной экспертизы.

5. Принятие решения об утверждении проекта землеустройства участка и предоставлении его в собственность (п. 9 ст. 118 ЗКУ). Такое решение принимается органом, в который подавалось ходатайство о приватизации, в двухнедельный срок со дня получения им согласованного Комиссией проекта землеустройства и положительного заключения государственной экспертизы.

6. Изготовление технической документации. Получение акта. Этот этап полностью аналогичен третьему этапу описанной выше процедуры приватизации земли, находящейся в пользовании заявителя.

Стоит ли спешить?

Часто граждане не торопятся приватизировать земельные участки. Практика показывает, что медлить не стоит. Особенно это касается участков, расположенных недалеко от больших городов, в живописных или престижных местах.

Так, одну гражданку-члена садоводческого товарищества, расположенного недалеко от Киева, лишили земельного участка, использовав положения устава товарищества. Практически в каждом уставе можно найти пункт, согласно которому член товарищества должен выполнять свои обязанности, в том числе вовремя платить членские взносы и использовать земельный участок по назначению. В противном случае он может быть исключен из товарищества.

Случается, что по тем или иным причинам человек какое-то время не бывает на своем участке. Это может быть связано с объективными житейскими обстоятельствами: болезнью, смертью близких. Именно это и произошло в жизни упомянутой гражданки. Она несколько лет не бывала на своем участке и, соответственно, не платила членские взносы. Председатель товарищества решил исключить гражданку из состава членов товарищества как систематически не выполняющую свои обязанности. Для этого ей было отправлено формальное письмо-требование выполнить обязанности, которые систематически ею не выполнялись. В нем содержалась угроза исключения из членов товарищества. Письмо было отправлено по адресу гражданки, который содержал ошибку, вследствие чего гражданка не могла его получить и явиться в правление товарищества, чтобы оправдаться. Однако ничего "не подозревающий" об ошибке председатель правления свое обещание выполнил: гражданку из состава членов товарищества исключил. А вместо нее принял другого, "нужного" человека, которому данный участок и передал в пользование. Новый член товарищества земельный участок приватизировал незамедлительно, тут же его продал, не забыв, думается, "поблагодарить" председателя. Сейчас дело рассматривается в судах, и исход его не определен. В любом случае, гражданка свой участок назад не получит, поскольку он уже находится в собственности "добросовестного приобретателя" – человека, который не знал и не мог знать о том, что земля ему продается с нарушением закона (ст. 388 ГКУ).

В каких случаях можно обойтись без суда?

Доказательства того, что гражданин добросовестно и непрерывно пользовался участком в течение как минимум 15 лет, сравнительно легко можно представить лишь в селах и небольших поселках.

Там местные власти знают свои земли и их историю. Так, земельный участок мог быть выделен в пользование простым устным разрешением председателя сельсовета, который помнит об этом и находится еще у власти.

Или, например, гражданин использовал земельный участок умершего человека, находившийся в пользовании последнего. Это возможно, если после смерти "владельца" наследники либо не объявлялись, либо не проявляли интереса к своему наследству на протяжении многих лет.

Или, наконец, возможен случай, когда человек построил дом на участке, который ему не выделялся для этой цели.

Причем такой человек совсем не обязательно владеет землей недобросовестно: ею могли пользоваться еще его родители на основаниях, которые за давностью лет установить не удается, и он привык считать землю своей со слов родителей.

Если во всех вышеперечисленных случаях сельсовет знает о пользовании земельными участками и не оспаривает этого факта, приватизация может пройти без судебного вмешательства.

Исторический экскурс.

Идея приватизации возникла на волне перестройки в ходе характерных для того периода демократических преобразований. Все национальные богатства, созданные трудом советского народа и объявленные его собственностью, фактически были узурпированы государством. Идеологи того времени рассматривали этот факт как отступление от принципов истинного социализма. Ведь, формально являясь представителем народа, реально государ­ство стало самостоятельным субъектом со своими собственными, отличными от народных, интересами. При таком подходе проведение "разгосударствления" (советский термин, который позже в Украине был заменен термином "приватизация") – распределение всего государственного имущества между всеми гражданами – представлялось вос­становлением исторической справедливости и возвратом к изначальным лозунгам: "Землю – крестьянам, фабрики – рабочим!". Тогда считалось, что если распределить все имущество между всеми, каждый почувствует себя хозяином, и экономика заработает.

Сейчас уже очевидно, что романтика – плохая помощница в государственной политике. Об этом свидетельствуют результаты двадцати лет приватизации. Процесс закончился тем, что имущество, лишь на мгновение побывав в руках тех, кто его создал, попало в руки новой экономической элиты.

При приватизации жилья и земли не удалось создать механизм, который давал бы безусловный доступ всем гражданам к любому виду приватизации. В результате приватизация проводилась по принципу: "на чем сижу, то и имею". Горожане жили в государственных квартирах. Только их они и смогли приватизировать сравнительно просто. Селяне же имели в пользовании землю. Только на ее приватизацию они и смогли претендовать. Воспользоваться же правом на приватизацию государственного жилого фонда они не могут.

Единого мнения нет.

В практике правоприменения ст . 119 ЗКУ нет единства относительно даты, с которой в процессе приватизации должен отсчитываться 15-летний срок пользования землей. Так, согласно Письму Верховного Суда Украины от 29.10.2008 года №19-3767/0/8-08 (п. 3) право приобретательской давности подлежит применению, начиная с 1.01.2017 г., то есть 15 лет с момента вступления в силу нового Земельного кодекса.

Но разъяснения Верховного Суда Украины могут иметь силу лишь в случае, если спор о праве применения приобретательской давности будет решаться судебными органами. Если же спора не будет (гражданину удастся убедить орган, куда он подает заявление о приватизации земли, что он владел землей действительно добросовестно, открыто и непрерывно), приватизация пройдет без судебных тяжб. При этом орган, принимающий решение о приватизации, может отсчитать необходимый 15-летний срок от даты начала фактического владения имуществом.

Права на приватизацию земельного участка: возможны варианты.

Гражданин, который захочет воспользоваться правом приватизации земли, не находящейся в его пользовании, столкнется с тем, что уже на этапе подачи документов от него потребуют графические материалы, на которых показан участок. Но что это за данные, где и как их получить, закон не устанавливает. Не установлено ни право граждан получить такие материалы, ни обязанность каких-либо органов выдавать их. Если взглянуть на проблему шире, обнаруживаются другие, более общие проблемы.

Если у человека нет участка, то решение о приватизации может быть обусловлено тем, что ему нравится какая-то конкретная местность. Иногда территориальных предпочтений нет – лишь желание реализовать свое законное право на бесплатную приватизацию земли. В последнем случае нужно знать, где вообще есть земля, которую можно приватизировать для последующего строительства.

В любом случае, прежде чем подавать ходатайство в соответствующий орган, желательно знать, кому принадлежит земля. Если она государственная или коммунальная, то в ведении какого именно органа она находится территориально. Важны также сведения о режиме земли и возможных ограничениях ее застройки. Не лишней будет информация и о том, не начата ли процедура приватизации этого участка кем-то

другим. И, наконец, необходимо физически идентифицировать участок путем привязки его к местности, а не с помощью описаний типа "за селом у ручья".

Все необходимые данные содержатся в государственном земельном кадастре и градостроительной документации. Но у обычного гражданина доступа к этим документам нет. Он имеет право получить данные только относительно принадлежащих ему участка или объекта недвижимости. Чтобы реализовать право на приватизацию, необходимо владеть информацией, которую законным способом получить невозможно.

Чтобы обеспечить реализацию прав граждан на приватизацию земли, необходимо создать единую общедоступную базу данных (реестр, кадастр) украинских земель, которая бы содержала полные сведения о наличии земель, пригодных для приватизации для каждого вида землепользования.

Имея доступ к такой базе данных, возможно выбрать участок и начать процедуру его приватизации. К сожалению, такой базы данных в Украине нет. Более того, какие-либо легальные возможности официального получения подобной информации вообще отсутствуют.

Но "свято место пусто не бывает". Если есть потребность в бесплатной приватизации, появляются и люди, предлагающие помощь. Благодаря их усилиям, в Украине даже появился такой бизнес; его суть – сбор данных об участках, которые можно приватизировать (эти данные собираются путем личных неформальных контактов), организация привлечения потенциальных заказчиков на приватизацию и дальнейшая координация действий всех заинтересованных лиц (заказчиков, местных властей, Комиссии по согласованию проекта землеустройства, органов ­государственной экспертизы и земельных органов).

Желающим приватизировать земельный участок "бесплатно" приходится обращаться к посредникам. В результате цена "бесплатно" приватизированного участка будет всего лишь чуть ниже, чем приобретенного на вторичном рынке.