Цивільний кодекс України (далі - Кодекс) при класифікації речей як об’єктів цивільних прав виходив із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі.

Основний акт цивільного законодавства використовує термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також позначає нерухомі речі.

Так, Закони України "Про планування і забудову територій", "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", "Про виконавче провадження", "Про оподаткування прибутку підприємств", "Про правові засади цивільного захисту", "Про недержавне пенсійне забезпечення" використовують термін "об’єкт нерухомості". У свою чергу Повітряний кодекс України використовує термін "нерухомі об’єкти і споруди".

Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що означає "нерухоме майно".

За Кодексом до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181).

Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за Кодексом є універсальним. Так, воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об’єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.

Закон України  «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) під нерухомим майном розуміє  земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення;

Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:

1) ці об’єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов’язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення зазначених об’єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення;

Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Кодексу слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об’єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об’єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.

Правовий статус нерухомого майна

Як правило нерухоме майно вільно переміщується у цивільному обороті. Особливістю правового статусу нерухомого майна є те, що, по-перше у процесі створення воно по черзі може набувати два статуси (незавершене будівництвом нерухоме майно і завершене нерухоме майно). При цьому законодавство дозволяє укладати угоди і з об’єктами незавершеного будівництва (ч. З ст. 331 ЦК України). По-друге, обов’язковою умовою виникнення прав на нерухоме майно є їх державна реєстрація. Саме з державною реєстрацією закон пов'язує момент виникнення речових прав на нерухомість.

Види нерухомого майна

Все нерухоме майно умовно можна поділити на три групи.

До першої групи відноситься нерухомість за своєю природою. В дану групу входять земельні ділянки та інші природні об’єкти, а також системи. Але при цьому слід пам’ятати, що ні ділянки надр, ні відокремлені водні об’єкти, ні багаторічні насадження, ні навіть шар родючого грунту землі поза зв’язком з землею існувати не можуть.

Другу групу нерухомого майна за природою  складають так звані об’єкти, які міцно пов’язані з землею і їх переміщення спричиняє неспіврозмірну шкоду їх призначенню. Тобто це штучно створені людиною об’єкти, які мають міцний зв’язок з землею. До них відносяться різні будівлі, споруди, жилі та нежилі приміщення, підприємство, як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України) тощо.

До третьої групи відносяться об’єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець відніс їх до нерухомості (морські, повітряні судна, космічні об’єкти).  Ця група є цілком самостійною і до неї входять речі перераховані в ст. 181 ЦК України. Специфіка даної категорії об’єктів полягає в тому, що їх основним цільовим призначенням є переміщення у просторі. Підставами поширення на вказані об’єкти правового режиму нерухомості майна вчені називають їх роль у цивільному обороті, велику вартість та наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об’єктів, необхідність здійснення підвищеного контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними з боку уповноважених органів державної влади.

Поняття житлового будинку, садиби. Види житлових будинків. Квартира, будівля, споруда, приміщення - поняття, ознаки та види. Капітальна споруда, поняття та ознаки.

Споруди — це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Інженерні споруди — це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та т. ін.

До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т. ін.

Будівлі — це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та т. ін.

Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Індивідуальний (садибний) житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного у ній проживання та яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

Квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придбане для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

Квартира у двох рівнях - квартира, житлові та підсобні приміщення якої розміщені на двох суміжних поверхах і об'єднані внутрішньо квартирними сходами.

Садиба — земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ч. 1 ст. 381 ЦК України).

Приміщення — частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Житлове приміщення — опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.

Нежиле приміщення — приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Момент набуття права власності на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 Кодексу, яка викладається у новій редакції з 01.01.2012 на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно, які підлягають державні реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 2 Закон, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав

Статтею 4 Закону визначено права та обтяження на нерухоме майно, що  підлягають державній реєстрації, а саме: 

1)  право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

У Державному реєстрі прав реєструються права на такі об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (ст.. 5 Закону):

1) житлові будинки;

2) квартири;

3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій;

5) приміщення - частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.